Avocat spécialiste Baux Commerciaux

La loi pose le principe de la révision triennale. En effet, le bailleur ou le locataire peuvent former une demande de révision trois ans au moins après la date d’entrée en jouissance ou après le point de départ du bail renouvelé. 

Cette modalité de révision est d’ordre public, il n’est donc pas nécessaire de la prévoir dans le bail. La demande doit être adressée par acte d’huissier ou lettre recommandée avec accusé de réception, étant précisé que l’acte d’huissier est préférable de par sa force probatoire. 

Le montant de la révision triennale, à la hausse ou à la baisse, ne peut excéder la variation de l’indice de référence:

• L’indice des loyers commerciaux s’applique aux locataires exerçant une activité commerciale ou artisanale;
• L’indice des loyers des activités tertiaires est applicable pour toute autre activité commerciale ou artisanale, englobant les activités des professions libérales et celles effectuées dans des entrepôts logistiques. 

Un déplafonnement du loyer est possible: en cas d’évolution matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de 10% de la valeur locative, ce chiffre est écarté et le loyer est fixé à la valeur locative.

Cependant, depuis la loi « Pinel » du 18 juin 2014, cette révision ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10% du loyer acquitté au cours de l’année précédente; le bailleur devra appliquer seulement 10% d’augmentation par an par rapport au dernier loyer en cours. 

Cette règle appelée « plafonnement du déplafonnement » est applicable aux contrats de baux commerciaux conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014.