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Quelles voies de droit pour régler un différend avec ma copropriété ?

Les difficultés entre copropriétaires et/ou syndicat de copropriété peuvent parfois vous amener à traiter des problématiques sérieuses.

Les sujets de litiges peuvent être nombreux lorsqu’on est propriétaire d’un bien soumis à un règlement de copropriété. C’est pourquoi différentes voies de droit vous sont ouvertes pour vous permettre d’y mettre un terme.

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SYNDICS

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PROPRIETAIRES

Vous êtes propriétaires et rencontrez des difficultés au sein de votre copropriété?

Vous êtes un COPROPRIETAIRE, le cabinet HASHTAG AVOCATS vous propose un accompagnement personnalisé et adapté à vos besoins.

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L’émergence d’un litige : la mise en demeure du copropriétaire par le syndicat de copropriété

Le règlement de copropriété s’impose à tous.

Légalement il n’y a pas besoin qu’un autre copropriétaire subisse directement un dommage ou une gêne pour rappeler à l’ordre celui qui ne le respecterait pas.

En effet, c’est le rôle du syndicat de copropriété, alerté par les copropriétaires, de faire respecter le règlement.

Il adresse au contrevenant une lettre de mise en demeure qui ouvre un délai de 30 jours pour que le copropriétaire régularise sa situation.

Si cette mise en demeure n’est pas suivie d’effet, il sera alors possible d’entamer une procédure judiciaire ou encore une médiation.

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La médiation.

Afin d’éviter des procédures longues, complexes et coûteuses il peut en effet être intéressant dans un premier temps de recourir à la médiation en cas de litige non résolu au sein de votre copropriété.

Pour cela vous pouvez vous adresser auprès de votre avocat qui pourra intervenir en tant que médiateur.

Il agira alors comme acteur impartial et assurera un dialogue sain.

Son objectif est ainsi de trouver un compromis qui soit gagnant-gagnant.

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L’action collective des copropriétaires.

Dans le cas où la médiation n’aurait pas été envisagée ou s’est révélée infructueuse, c’est au syndicat de copropriété de faire respecter les droits de la copropriété et d’agir en son nom devant les juridictions.

Il n’y a pas de limitation légale aux raisons pour lesquelles le syndicat de copropriété peut attaquer les copropriétaires ou les tiers. Mais il doit obtenir préalablement l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, octroyée à la majorité des voix exprimées. Cette autorisation est une condition nécessaire à l’aboutissement de la requête judiciaire.

Dans tous les cas, le syndicat de copropriété devra démontrer qu’il agit dans la défense de l’intérêt collectif.

Le syndicat de copropriété possède légalement une obligation de moyens et non de résultats.

Il ne peut être poursuivi sur la base des actes que l’assemblée a approuvés via son quitus. Cependant, s’il n’exerce pas correctement ses fonctions ou s’il contrevient au règlement de copropriété, le syndicat peut être poursuivi collectivement par les copropriétaires.

Dans ce cas, la procédure la plus courante est la rupture de contrat avec le syndicat en place et le choix d’un nouveau syndicat de copropriété par l’assemblée des copropriétaires. Le nouveau syndicat mènera l’action en justice pour l’ancien syndicat de copropriété.

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Les actions individuelles dans une copropriété 

A titre individuel, le copropriétaire peut entrer en litige avec l’assemblée, le syndicat de copropriété ou un autre copropriétaire.

Contestation d’une décision de l’assemblée générale

 

La contestation d’une assemblée générale doit se faire dans un délai de deux mois suivant la réception du procès-verbal. Seuls les votants s’étant opposés à la décision peuvent la contester.

Les abstentionnistes ne peuvent contester les décisions auxquelles ils n’ont pas pris part.

On peut contester une décision sur la base d’un non-respect des exigences de forme ou sur la base d’un non-respect de l’intérêt collectif de la copropriété. Par exemple, le refus d’engager des travaux urgents nécessaires à la conservation de l’immeuble par une majorité de copropriétaires ne voulant pas payer constitue un abus de majorité qui peut être contesté.

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Les actions individuelles dans une copropriété 

Entamer un recours pour préjudice personnel

 

Le syndicat de copropriété veille au respect du règlement de copropriété, mais il n’est pas impossible pour un copropriétaire de faire valoir ses droits auprès d’un autre à titre personnel. Le recours individuel à l’encontre d’un autre copropriétaire est possible, que le syndicat de copropriété ait déjà entamé un recours collectif ou non. Si le syndicat est déjà en litige avec un copropriétaire pour un préjudice causé à l’ensemble de la copropriété, une action individuelle pour préjudice personnel est également possible. Si le syndic de copropriété s’est abstenu d’introduire une action en justice, le copropriétaire peut la mener à titre personnel.

Le copropriétaire peut également engager à titre individuel la responsabilité du syndicat de copropriété sur les motifs suivants :

  • empiétement sur ses parties privatives ;
  • non-respect du règlement de copropriété ;
  • non-respect du mandat du syndic ;
  • défaut d’entretien des parties communes avec dommage personnel.

Dans le cas où vous choisirez de passer par une phase de médiation ou bien d’agir individuellement en justice afin de régler votre différend au sein de votre copropriété, il vous est vivement conseillé de faire appel à votre avocat.

Une expertise reconnue

Le cabinet #Hashtag Avocats, Avocat Immobilier, traite depuis de nombreuses années tous les problèmes relatifs au Droit Immobilier de la Copropriété que ce soit pour les syndics ou les propriétaires. Ne laissez pas les problèmes vous envahirent. Parlez-nous en.

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